Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, muss er der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform entsprechen. Die hohen Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform führen immer wieder zu Zweifeln und beschäftigen häufig die Gerichte - so auch der nachfolgend verhandelte Sachverhalt: Werden in einem Mietvertrag umfangreiche Umbauarbeiten vereinbart, kann die Einhaltung der Schriftform daran scheitern, dass diese Arbeiten im Vertrag nicht ausreichend dokumentiert sind. Verstößt ein Mietvertrag gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden, auch wenn die Parteien eigentlich eine langjährige Festmietzeit vereinbart haben.

Der Sachverhalt: fristlose Kündigung des Mieters trotz Festmietzeit

Der Kläger ist Vermieter eines Grundstücks, über welches er am 23. Februar/14. März 2016 einen Mietvertrag mit dem Beklagten als Mieter schloss. Die Parteien vereinbarten:

§ 6.1 Das Mietverhältnis beginnt mit nutzungsfähiger Übergabe des Mietobjektes und wird mit einer Laufzeit von sechs Jahren fest abgeschlossen („Festmietzeit"). Die nutzungsfähige Übergabe soll spätestens elf Monate nach Unterzeichnung dieses Mietvertrages erfolgen.

§ 18.1 Der Vermieter wird in eigener Regie und auf eigene Kosten die Mietfläche für den Mieter herrichten. Hierzu gehören folgende Maßnahmen:

• Umbau- und Sanierung gemäß Bauantrag vom 20. Dezember 2015, Anlage 1
• nutzerspezifische bauliche und technische Anforderungen an die Räume gemäß Anlage 3

Der Bauantrag und die nutzerspezifischen baulichen und technischen Anforderungen wurden dem Mietvertrag ordnungsgemäß als Anlagen beigefügt. Am 16. November 2016 kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos unter anderem mit der Begründung, dass der vertraglich vereinbarte bauliche Zustand des Mietobjektes nicht mehr vertragsgerecht zum spätesten Übergabetermin fertiggestellt werden könne.

Erstinstanzliches Verfahren: Klage des Vermieters abgewiesen

Der Vermieter verlangte die gerichtliche Feststellung, dass das Mietverhältnis nicht durch die fristlose Kündigung des Mieters aufgelöst worden sei, sondern unverändert fortbestehe. Der Mieter wiederum kündigte das Mietverhältnis im Rahmen seiner Klageerwiderung erneut – diesmal ordentlich. Das Landgericht wies diese Klage ab und schloss sich der Auffassung des Mieters an, dass der Umbau des Mietobjektes nicht mehr fristgerecht habe durchgeführt werden können.

Berufungsverfahren (OLG Brandenburg, Urteil vom 25. Januar 2022, Az. 3 U 25/21)

Zwar äußerte das Oberlandesgericht (OLG) Zweifel an der Beweiswürdigung des Landgerichtes und bestätigte deshalb nicht die Kündigung wegen der absehbar verspäteten Herstellung des Mietobjektes. Es akzeptierte die Kündigung jedoch aus anderem Grund. Der Mietvertrag habe einem Schriftformmangel unterlegen, aufgrund dessen die Festmietzeit zwischen den Parteien nicht wirksam vereinbart worden sei. Wie erwähnt gilt ein Mietvertrag im Falle eines Schriftformverstoßes (§§ 550, 558, 126 BGB) als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden. Zur Wahrung der Schriftform müssen sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Auch wesentliche Umbaumaßnahmen, zu denen sich eine der Parteien verpflichtet, sind im Mietvertrag zu fixieren.

Urteil: Umbaumaßnahmen nicht ausreichend dokumentiert

Das OLG urteilte, dass die Umbauarbeiten nicht ausreichend bezeichnet und deswegen das Mietobjekt nicht hinreichend bestimmbar sei. Der Umfang der Arbeiten sei weder aus dem Vertragstext noch aus den Anlagen hinreichend ersichtlich. Der als Anlage beigefügte Bauantrag habe lediglich aus vier Seiten bestanden, aus denen sich Art und Umfang der Arbeiten „nicht einmal ansatzweise entnehmen" ließen. Ohne weitere Bau- und Ausstattungsbeschreibung sei nicht ersichtlich, welche konkreten Maßnahmen mietvertraglich geschuldet seien.

Soweit der Vermieter ausführte, dass der Herstellungsaufwand und die weitere Planung aus Schriftverkehr und Gesprächen zwischen den beiden Parteien bekannt seien, ändere dies an der vorgenannten Rechtauffassung nichts. Die Schriftform setze vielmehr voraus, dass die wesentlichen Vereinbarungen im gebundenen Vertragsdokument festgehalten sind. Das Mietverhältnis sei somit jedenfalls durch die ordentliche Kündigung des Mieters beendet worden.

Praxistipp: bauliche Änderungen ausreichend im Mietvertrag konkretisieren

Neben den üblichen Themen wie der hinreichenden Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes oder der Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses bieten auch Mieter- und Vermieterausbauten immer wieder Diskussionsstoff in Hinblick auf das mietvertragliche Schriftformerfordernis. Hierbei sollten die Vertragsparteien im Blick behalten, dass nicht nur entscheidend ist, ob bauliche Änderungen im Vertrag thematisiert werden, sondern dass diese auch ausreichend konkretisiert sein müssen.