Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im Juni 2023 einen Diskussionsentwurf zur Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes („Grunderwerbsteuer-Novellierungsgesetz „GrEStNG“) veröffentlicht.

Hintergrund der Reform

Die Notwendigkeit für eine Reform ergibt sich durch mehrere Umstände.

Das BMF sieht eine Ursache für die Anpassung des Grunderwerbsteuergesetz in dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10. August 2021. Der überwiegende Wegfall der gesamthänderischen Vermögensbindung mit Wirkung ab dem 1. Januar 2024 bei Personengesellschaften wirke sich sowohl auf die Vergünstigungen einer Gesamthand in den §§ 5, 6 und 7 Abs. 2 GrEStG als auch auf die Berechnungsmethoden in den Ergänzungstatbeständen in § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG aus. In dem Entwurf bringt das BMF jedoch den Wunsch zum Ausdruck, dass es allein durch das genannte Gesetz zu keinem Verstoß gegen noch laufende Behaltensfristen kommen soll. Diese laufen weiter.

Ein weiterer Grund für die Reform liegt darin, dass es besonders im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen weiterhin gelingt, durch gestalterische Maßnahmen die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Diese werden von den überwiegenden Marktteilnehmer sowie generell in der Bevölkerung als ungerecht empfunden und sollen daher unterbunden werden. Zugleich weist das BMF darauf hin, dass gleichzeitig sinnvolle Umstrukturierungen von Unternehmen durch die Grunderwerbsteuer wirtschaftshemmend erschwert werden. Dabei soll den Ländern ermöglicht werden, die Grunderwerbsteuer flexibler auszugestalten, um mehr Menschen ein Wohnen im selbstgenutzten Eigentum zu ermöglichen. Dafür soll ihnen die Möglichkeit der Gewährung eines ermäßigten Steuersatzes erlaubt werden.

Kernpunkte des Diskussionsentwurfs

Rechtsformneutrale Gestaltung der Regelungen der Grunderwerbsteuer

Diese zeigt sich bei der Steuerbefreiung für Gesellschaften, die neu in § 5 GrEStG-E geregelt werden soll und erstmalig auch für Kapitalgesellschaften gelten soll. Insofern würden auch diese transparent behandelt.

Weiterreichende Veränderungen bei den sog. Share Deals

• Aufhebung der Ergänzungstatbestände in § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG.
• Einführung einer einheitlichen Regelung in 1a GrEStG-E. Danach sollen Anteilserwerbe an einer Grundstücksgesellschaft bei Vereinigung der Gesamtheit der Anteile besteuert werden (100 vom Hundert). Dabei sollen mehrere Anteilserwerber als Erwerbergruppe besteuert werden, wenn sie ihre Erwerbe miteinander abgestimmt haben. Zudem sollen Anteile, die im dienenden Interesse anderer Erwerber gehalten oder erworben werden, den Erwerbern zugerechnet werden.
• Darüber hinaus sollen auch Sondervermögen von offenen Immobilienfonds i. S. d. § 1 Abs. 10 KAGB in die Besteuerung einbezogen werden (§ 1b GrEStG-E).
• Die Steuervergünstigung für Umstrukturierungen von Unternehmen auf alle Erwerbsvorgänge erweitert Eine Besteuerung soll dabei unterbleiben, wenn sich der bestimmende Einfluss über das Grundstück nicht ändert oder soweit vor oder nach einem Erwerbsvorgang eine Person an einem Grundstück beteiligt bleibt.
• Steuerschuldner soll der maßgebende Erwerber oder die Erwerbergruppe sein. Zur Sicherung des Steueraufkommens soll eine persönliche Haftung der Grundstücksgesellschaft und eine dingliche Haftung des Grundstückes eingeführt werden (§ 13a GrEStG-neu).
• Die Anzeigefristen sollen auf einen Monat verlängert werden. Zudem soll die Anzeige eines Steuerschuldners die weiteren Steuerschuldner von der Anzeigepflicht befreien.
• Die Anzeigen sollen zukünftig elektronisch übermittelt werden.
• Aufhebung der Steuerbefreiung des § 6a GrEStG. Diese Steuerbefreiung soll in § 5 Abs. 1 GrEStG-E überführt werden. Diese soll in den Absätzen 2 und 3 die bisherigen Steuerbefreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG enthalten, findet jedoch auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung. Danach soll keine Besteuerung erfolgen, wenn und soweit sich die Beherrschungsverhältnisse an dem Grundstück nicht verändern. Sollte z. b. der alleinige Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft auf diese ein Grundstück übertragen, wäre dies grunderwerbsteuerfrei möglich, sofern die fünfjährige Behaltensfrist eingehalten wurde. Bislang wäre dies nur denkbar gewesen, wenn das Grundstück auf eine Personengesellschaft übertragen wurde.

Mit einer solchen Gesetzesänderung würde die Grunderwerbsteuer deutlich vereinfacht werden.

In dem Entwurf war vorgesehen, dass das Gesetz bereits zum 1. Januar 2024 in Kraft treten. Dies schien in Anbetracht der umfangreichen Änderungen als ein sehr ambitioniertes Vorhaben. Ende August wurde in den Regierungsentwurf zum Wachstumschancengesetz eine Aussage aufgenommen, wonach die Abstimmungen zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes noch dauern. Zugleich wurde in der Begründung darauf hingewiesen, dass mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3436, „MoPeG“)  zum 1.Januar 2024 sich wesentliche Änderungen ergeben. Diese würden dazu führen, dass die Steuerbefreiungen in den § 5 Abs. 1 und 2 GrEStG, des § 6 Abs. 3 Satz 1 GrEStG sowie des § 7 Abs. 2 GrEStG ins Leere laufen. Dies hat in der Praxis für große Unsicherheit geführt, weil diese Änderungen sehr kurzfristig drohten und weitreichende Auswirkungen hätten. Als Reaktion hat der Finanz- und Wirtschaftsausschuss des Bundesrats nun -jedoch im Rahmen des Gesetzes zur globalen Mindestbesteuerung (nicht Wachstumschancengesetz)- eine Änderung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO vorgeschlagen, mit welcher dieses Ergebnis wiederum verhindert würde. Danach würden die Steuerbefreiungen nach §§ 5, 6, 7 GrEStG auch nach Inkrafttreten des MoPeG weiterhin gelten. Es scheint als würden hier keine weitreichende Änderungen drohen. Zudem sieht der Entwurf des Wachstumschancengesetzes vor, dass es allein durch das Inkrafttreten des MoPeG zu keiner Verletzung bereits laufender Nachbehaltensfristen kommt.