Wird ein im Privatvermögen befindliches vermietetes Gebäude durch einen Brand – oder ein anderes Ereignis, was aber seltener passiert – ganz oder teilweise beschädigt bzw. zerstört, zahlt in der Regel eine Versicherung für den entstandenen Schaden.

Zunächst muss der Gebäudeeigentümer aber den noch vorhandenen Gebäudebuchwert durch eine Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) verringern. Dabei ist je nach dem Zustand des Gebäudes nach dem Brand der gesamte restliche Gebäudewert oder nur ein Teil in die AfaA-Berechnung einzubeziehen. Diese AfaA ist im Jahr des Eintritts des Schadensereignisses als Werbungskosten zu berücksichtigen. Falls noch weitere Kosten in diesem Zusammenhang anfallen (Aufräumungskosten, Kosten der Schuttabfuhr, Gutachterkosten usw.), sind sie ebenfalls im Zeitpunkt der Zahlung beim Eigentümer als Werbungskosten abzugsfähig. Die Entschädigung der Versicherung ist dann, je nach dem Zahlungszeitpunkt, evtl. in einem späteren Jahr bis zur Höhe der vorher als Werbungskosten abgezogenen Beträge – inklusive der AfaA – als Einnahme anzusetzen. Das gilt auch für eine Entschädigung für entgangene Mieten. Die darüber hinausgehende Entschädigung für das Gebäude ist einkommensteuerlich nicht relevant. Das gilt auch für ein Gebäude, das innerhalb der 10-Jahres-Frist gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zerstört und entschädigt wurde. Die Zerstörung und Entschädigung dafür gilt nicht als Veräußerung. Erfolgt mit der Entschädigungssumme ein Wiederaufbau des Gebäudes, werden die dafür aufgewandten Herstellungskosten nicht um die Entschädigung gekürzt. Das gilt auch dann, wenn die Versicherungssumme den gleitenden Neuwert abdeckt.

Sollte die Entschädigung in Raten ausgezahlt werden und dabei dem Grundstückseigentümer in verschiedenen Jahren zufließen, muss eine Aufteilung der Zahlung auf den steuerpflichtigen und den steuerfreien Teil bei jeder Rate vorgenommen werden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Versicherung keine Zuordnung der Teilzahlungen auf bestimmte Entschädigungspositionen vornimmt. Wird die Entschädigungszahlung verzinst, fallen die Zinsen nicht unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern sind Einkünfte aus Kapitalvermögen gem. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG.

Bitte beachten Sie aber, dass diese Steuerfolgen nur bei Grundstücken im Privatvermögen eintreten, nicht bei Betriebsvermögen, dort gelten andere Regelungen.