Erwirbt ein Steuerpflichtiger eine Immobilie um diese zu vermieten oder eigenbetrieblich zu nutzen, und führt er u. a. Renovierungsarbeiten inner-halb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung durch, so ist die 15-%-Grenze der sogenannten „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beachten.

Nach dieser Vorschrift können Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten nicht sofort als Werbungskosten oder Betriebsaus-gaben gewinnmindernd abgesetzt werden, wenn die Kosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten. Grundsätzlich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen werden in diesem Fall zu Herstellungskosten umqualifiziert und können nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.

Eindeutig nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausgenommen von den anschaffungsnahen Herstellungskosten sind Aufwendungen für Erweiterungen, welche separat als Herstellungskosten zu erfassen sind und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, wie z. B. die laufende Wartung von Heizungs- und Aufzugsanlagen. Diese sind als sofort abziehbare Aufwendungen ansetzbar und nicht in die 15-%-Grenze einzubeziehen.


Der BFH hat den Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten sowie der Anschaffungskosten bei gemischt genutzten Gebäuden in drei Urteilen klarer gefasst. In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilienobjekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z. B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kläger machten neben der Aktivierung von Herstellungskosten Aufwendungen für Schönheitsreparaturen (z. B. für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) als sofort abziehbare Werbungskosten geltend.

Der BFH hat hierzu nunmehr eindeutig entschieden, dass Schönheitsreparaturen mit in die Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen sind. Dies war bisher nur unter bestimmten Voraussetzungen der Fall. Weiter hat er bestimmt, dass auch die Kosten, die zwar bereits originär Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten darstellen (Kosten für Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit machen; Kosten für eine über den ursprünglichen Zustand hinaus gehende wesentliche Verbesserung / Luxussanierung) dennoch mit in die anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen sind und somit dazu beitragen können, dass die 15-%-Grenze überschritten wird. Dies war bisher lediglich die Auffassung der Finanzverwaltung.

Darüber hinaus äußerte sich der BFH erstmalig zur Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten bei gemischt genutzten Gebäuden. In dem Streitfall hatte ein Steuerpflichtiger ein Zweifamilienhaus erworben, welches er im Obergeschoss selbst bewohnt und im Erdgeschoss vermietet. Die Finanzverwaltung stellte bisher auch in diesem Fall auf das gesamte Gebäude ab. Der BFH hat hierzu entschieden, dass eine Aufteilung auf die einzelnen Gebäudeteile, welche in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen, vorzunehmen ist. Somit ist bei ge-mischt genutzten Gebäuden eine wirtschaftsgutbezogene Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten vorzunehmen. D. h., es sind nur die Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden) des vermieteten Erdgeschosses und auch nur die Aufwendungen, die auf das vermietete Erdgeschoss entfallen, für die Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten heranzuziehen.

Die Finanzverwaltung wendet nach einer aktuellen Verfügung die genannten Urteile des BFH vollumfänglich an. Für die Praxis bedeutet dies, dass der Abzug von sofort abziehbaren Aufwendungen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten in der Regel weiter eingeschränkt wird.