Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt über den Abzug von angefallenen Kosten, wenn ihnen erst Jahre später Einnahmen gegenüberstehen. Das betrifft insbesondere Aufwendungen, die für einen Grundstückserwerb, für größere Reparaturen oder auch bei längerem Leerstand einer Wohnung anfallen. Kosten im Zusammenhang mit einem Grundstück sind nur als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig, wenn sie zur Erzielung von Einkünften angefallen sind. Hierfür gibt es eine objektive „Beweislast“ für den Steuerpflichtigen, eine gewisse „Beweisvorsorge“ ist daher dringend anzuraten. Erwirbt jemand ein Grundstück und wartet mit der Bebauung einige Jahre ab, weil er erst noch genügend Eigenmittel für die Errichtung des Gebäudes ansparen will, dann ist außer der Größe des Grundstücks kein objektives Beweisanzeichen dafür vorhanden, dass die Anschaffung in der Absicht einer späteren Vermietung der darauf errichteten Gebäude erfolgte. In diesen Fällen kann eine Bauvoranfrage, aus der sich die Größe und die Anzahl von Wohnungen im Gebäude ergeben, für den Abzug von laufenden Kosten bis zur Fertigstellung des geplanten Gebäudes sehr hilfreich sein. Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus (Stichwort: „altes Bauernhaus“), dann sind nach drei oder vier Jahren beginnende Renovierungsarbeiten nur schwer als Werbungskosten abzugsfähig, wenn die Vermietungsabsicht nicht nachgewiesen werden kann. In diesen Fällen sind Vermietungsanzeigen, Architektenzeichnungen oder Finanzierungspläne mit Mieteinnahmen, die für eine Bank erstellt wurden, sehr hilfreich für den Nachweis. Die Rechtsprechung ist hier sehr großzügig: Bis zu zehn Jahre können durchaus zwischen Erwerb und Vermietung vergehen (BFH vom 27. Januar 1993, Az. IX R 64/88), andererseits sind 30 Jahre eindeutig zu lang (BFH vom 24. Juni 2009, Az. IX R 54/09), nach einer Entscheidung des FG Baden-Württemberg vom 15. April 1995 auch bereits 15 Jahre (Az. 6 V 8/95).

Wird nach Beendigung eines Mietvertrages eine Wohnung umfänglich renoviert, dann kann durch einen vor Abschluss der Arbeiten abgeschlossenen neuen Mietvertrag die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden. Ein Abzug der Kosten entfällt aber, sobald eine Anzeige in einem Internetportal erscheint, in der die renovierte Wohnung zum Kauf angeboten wird.

Als Grundprinzip bei einem nicht von vornherein eindeutigen Sachverhalt kann festgehalten werden:

  • Für steuermindernde Aufwendungen trifft den Steuerpflichtigen die objektive Beweislast.

  • Werden dagegen höhere steuerpflichtige Einnahmen unterstellt, hat das Finanzamt hierfür die Beweislast.

Wenn Sie diesen Grundsatz beherzigen, erleichtern Sie es uns sehr, Ihre berechtigten Ansprüche gegenüber der Finanzverwaltung durchzusetzen.