Für die Übertragung von Betriebsvermögen als Schenkung oder im Erbfall sieht das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) Befreiungen von 85 % oder auch 100 % vor, wenn der Betrieb fünf bzw. sieben Jahre nach der Übertragung im Wesentlichen unverändert weitergeführt wird. Diese Befreiung gilt aber nicht für sog. Verwaltungsvermögen, wie z. B. vermietete Grundstücke, Kapitalgesellschaftsanteile bis 25 % oder weniger Anteilsbesitz oder auch Kunstgegenstände. Nach Auffassung der Finanzverwaltung fällt darunter auch nicht das Grundstücksvermögen von gewerblichen Wohnungsunternehmen (GmbH oder GmbH & Co. KG), wenn die Vermietung keinen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Dieser wird bisher angenommen, wenn ein Bestand von mehr als 300 Wohnungen vermietet wird.

Urteil des FG Münster

Das FG Münster hat in einem Urteil vom 25. Juni 2020 (Az. 3 K 13/20) jetzt allerdings entschieden, dass es entgegen dieser Verwaltungsauffassung auf die Anzahl der Wohnungen für die Beurteilung, ob ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt, nicht ankommt. Nach Ansicht des Gerichts können nur ins Gewicht fallende Sonderleistungen gegenüber den Mietern durch den Vermieter zu einer gewerblichen Vermietung führen. Als Beispiel für diese Sonderleistungen führt das FG die Gebäudereinigung oder Grundstücksüberwachung an. Ob unter "Reinigung" die häufig von Reinigungsunternehmen vorgenommene Hausflur- und/oder Treppenreinigung zu verstehen ist, kann aus der Pressemitteilung nicht entnommen werden, dafür müsste die Veröffentlichung des vollständigen Urteilstextes abgewartet werden. Das Urteil ist z. Zt. noch nicht rechtskräftig, das FG hat die Revision vor dem BFH zugelassen.

Bereits realisierte Fälle

Für geplante Übertragungen von Anteilen an gewerblichen Wohnungsunternehmen ist deshalb unbedingt besondere Vorsicht und Vorsorge geboten. Für bereits realisierte Fälle besteht zwar wegen der Veröffentlichung der Verwaltungsauffassung in den ErbSt-Richtlinien nicht die Gefahr, dass die Finanzverwaltung rückwirkend die Vergünstigung wegen der geänderten Rechtsauffassung streicht, aber die Finanzgerichte sind an diese Auffassung nicht gebunden. Sollte also ein Schenkungs- oder Erbfall aus völlig anderen Gründen, z. B. weil Streit über die Höhe der Grundstückswerte oder der unveränderten Betriebsfortführung entsteht, vor einem FG verhandelt werden, dann könnte das angerufene Gericht diese veränderte Rechtsauffassung anwenden, selbst wenn das Finanzamt dies nicht beantragt.

Informieren Sie also Ihre zuständigen Sachbearbeiter*innen oder Partner*innen unseres Hauses über geplante Übertragungen, damit Möglichkeiten zur Beibehaltung der Vergünstigung gefunden werden können.