Auch die Immobilienbranche bleibt von den Auswirkungen der Corona-Epidemie nicht verschont. Die Epidemie kann insbesondere zu Störungen von gewerblichen Mietverhältnissen führen. Der Bundesgesetzgeber reagiert auf die aktuelle Lage mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, der am 25. März 2020 bereits vom Bundestag beschlossen wurde und voraussichtlich sehr kurzfristig auch den Bundesrat passieren wird. Verschiedene Szenarien wie Ausgangsbeschränkungen oder Betriebsuntersagungen werfen die Frage auf, welche Ansprüche Mieter und Vermieter aus ihrem gewerblichen Mietverhältnis haben können. Dabei ist stets eine Einzelfallprüfung erforderlich. Vorrangig kommt es darauf an, was der konkrete Mietvertrag regelt. Im Folgenden geben wir einen Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Ansprüche.

1.    Minderung der Miete durch den Mieter

Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn während der Mietzeit ein Mangel auftritt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Was einen Mangel darstellt, ist gerade bei den in der Corona-Epidemie denkbaren Szenarien nicht immer leicht zu beantworten. Die Rechtsprechung verlangt für die Annahme eines Mangels eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind hingegen nicht als Mängel zu qualifizieren. Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist unerheblich.

Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegenstehen, können einen Mangel begründen. Vorausgesetzt ist dabei, dass sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Die Abgrenzung anhand dieser Kriterien ist allerdings nicht immer einfach. Die jeweilige Beurteilung wird auch geprägt von der Zuweisung von Verantwortlichkeiten wegen der möglichen zumutbaren Beeinflussung und Beherrschung von Räumlichkeiten und Risikosphären.

Demnach kommt eine Mietminderung nicht in Betracht, wenn der Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise nicht nutzt, weil er seine Mitarbeiter z.B. im Home Office arbeiten lässt oder weil es seinen Mitarbeiter aufgrund behördlicher Anordnungen untersagt ist, ihre Wohnungen zu verlassen. Diese Umstände haben jeweils keinen Bezug zum Mietobjekt selbst. Auch die behördliche Untersagung bestimmter Arten des Einzelhandels oder sonstiger publikumsbezogener Nutzungen oder die behördliche Anordnung beschränkender Auflagen wie etwa der Begrenzung der Kundenzahl knüpfen nicht unmittelbar an die Beschaffenheit oder die Lage des Mietobjekts an. Das Verwendungsrisiko liegt insoweit bei dem Mieter. Hierzu kann insbesondere auf die Rechtsprechung zu Rauchverboten in Gaststätten oder zu Sperrzeiten verwiesen werden, nach der solche Beschränkungen allein in die Risikosphäre des Mieters fallen. Anders kann dies jedoch im Fall der Einrichtung von Sperrzonen, die den Zugang zum Mietobjekt wegen seiner Lage in einer solchen Zone verhindern, zu beurteilen sein.

2.    Kündigung

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Unter anderem liegt ein wichtiger Grund für eine Kündigung seitens des Mieters vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Soweit ein Mangel angenommen wird, der den Mieter zur Minderung berechtigen kann, kann dieser auch einen Kündigungsgrund darstellen, wenn der Mangel gerade darin liegt, dass der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Ein Kündigungsrecht des Mieters kommt auch in Betracht, wenn ihm unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Hürden für dieses Kündigungsrecht liegen hoch, insbesondere wenn die Kündigung auf Umstände gestützt werden soll, die nicht im Risikobereich des Vermieters liegen und von ihm nicht verschuldet sind. Ausgangsbeschränkungen oder auch die Untersagung bestimmter Betriebe rechtfertigen daher in der Regel keine Kündigung. Das gilt umso mehr, als solche behördlich angeordneten Einschränkungen voraussichtlich nur vorübergehend bestehen.

Ein Kündigungsrecht des Vermieters kommt in Betracht, wenn der Mieter in dem in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beschriebenen Umfang mit der Zahlung der Miete in Rückstand gerät. Der aktuelle Gesetzesentwurf des Bundesgesetzgebers sieht jedoch eine Einschränkung dieses Kündigungsrechts vor. Danach soll der Vermieter wegen Mietrückständen aus der Zeit zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 nicht kündigen dürfen, wenn die Nichtleistung der Miete auf die Folgen der Corona-Epidemie zurückzuführen ist. Dies ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Das Kündigungsrecht des Vermieters lebt erst wieder auf, wenn der zur Kündigung berechtigende Rückstand auch bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sein sollte. Der Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters ändert aber nichts daran, dass der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt und daher auch in Verzug geraten kann.

3.    Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann bei einer Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages verlangt werden. Die Voraussetzung dafür ist, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei müssen die Veränderungen so schwerwiegend sein, dass einer der Parteien unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Eine Anpassung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt allerdings nicht in Betracht, wenn sich durch die Störung gerade ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat. Auch hier ist also eine Abgrenzung nach Risikosphären erforderlich. Soweit Mängelansprüche in Betracht kommen, scheiden Ansprüche wegen der Störung der Geschäftsgrundlage aus, da die § 536 ff. BGB dann als Sonderregelungen Vorrang haben.

Umsatzeinbußen des Mieters berühren die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages im Allgemeinen nicht. Sie betreffen allein die Risikosphäre des Mieters.

Behördlich angeordnete Einschränkungen des Betriebes (der Supermarkt darf Kunden nur in begrenzter Zahl einlassen, das Hotel darf nur die Hälfte der Zimmer belegen o.ä.) gehören ebenfalls grundsätzlich zur Risikosphäre des Mieters.

Anders kann es aber liegen, wenn bestimmte Betriebsarten (Einzelhandel, Friseure etc.) vollständig untersagt werden. Die generelle Zulässigkeit der Betriebsart ist sowohl für den Mieter wie auch für den Vermieter eine Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages. Die Betriebsart ist in der Regel auch im Mietvertrag ausdrücklich festgeschrieben, beispielsweise als Hotel oder Ladengeschäft. Insofern betrifft die Änderung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse die Risikosphären beider Parteien.

Wird die Bewegungsfreiheit der Menschen durch Ausgangssperren erheblich eingeschränkt, fällt dies weder in die Risikosphäre des Mieters noch die des Vermieters. Beide Parteien haben die Bewegungsfreiheit als Basis auch wirtschaftlichen Handelns stillschweigend vorausgesetzt, als sie den Mietvertrag geschlossen haben. Hier kann daher die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages betroffen sein.

Wenn in diesen Szenarien die Geschäftsgrundlage gestört ist, liegt noch nicht automatisch eine Unzumutbarkeit für den Mieter vor. Gerade bei nur vorübergehenden Szenarien über Tage oder wenige Wochen kann der Mieter eine Anpassung des Mietvertrages, insbesondere der Miete, noch nicht verlangen. Anders kann dies bei lang anhaltenden Einschränkungen zu beurteilen sein. Dabei kann auch eine Rolle spielen, ob ein Betrieb typischerweise zeitweilige Ausfälle an Umsatz auf andere Weise oder zu einem späteren Zeitpunkt kompensieren kann.