Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung, dass der Mieter sämtliche Betriebskosten trägt, genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle mit Urteil vom 9. November 2018 (Az. 2 U 81/18). Der Mieter kann die Zahlung von Betriebskostenpositionen verweigern, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind.

Der beklagte Mieter von Gewerberäumen und sein Vermieter stritten über die Tragung von Grundsteuer als Betriebskosten. Der Gewerberaummietvertrag enthielt zu den Betriebskosten folgende Regelung:
„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen – insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung – einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“.

Das vorinstanzlich zuständige Landgericht hatte dem Vermieter einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Grundsteuer zuerkannt. Der Mieter sah sich auf Grundlage der individualvertraglichen Umlagevereinbarung zur Zahlung der Grundsteuer nicht verpflichtet und legte gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung ein.

Zu Recht, wie das OLG Celle entschied. Die streitgegenständliche Umlageregelung sei zu unbestimmt, da eine abschließende Aufzählung oder ein konkreter Hinweis auf die Betriebskosten-verordnung fehlten. Das wäre aber erforderlich, um die umlagefähigen Betriebskosten zu definieren. Nach Auffassung des Senats darf der Begriff „Betriebskosten“ weder unter Rückgriff auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB noch auf die Betriebskostenverordnung definiert werden, auch wenn der Begriff der Betriebskosten zum allgemeinen Sprachgebrauch gehöre und der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen um-legbaren Nebenkosten habe. Zudem erhalte der Fall sein besonderes Gepräge dadurch, dass an die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ eine durch das Wort „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung folgt. Damit sei die Frage aufgeworfen, ob die Aufzählung die Vereinbarung einschränke, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen habe. Wenn „sämtliche Betriebskosten“ so zu verstehen wären, dass ohne Einschränkung jede Betriebskostenart erfasst werden sollte, wäre die Aufzählung überflüssig.

Welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, ist immer wieder Ausgangspunkt von Streitigkeiten. Auch mit der Entscheidung des OLG Celle ist das letzte Wort nicht gesprochen. Die Revision ist beim Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Az. XII ZR 120/18 anhängig. Es bleibt abzuwarten, ob die Entscheidung bestätigt wird – zumal das Berufungsgericht nicht erörtert hat, warum die in Streit stehende Individualvereinbarung der AGB-Wirksamkeitskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen soll. Darüber hinaus ist kein Grund ersichtlich, weshalb der Schutz des Gewerberaummieters stärkere Berücksichtigung erfahren soll als der des Wohnungsmieters. So hat der BGH in seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15) die Auffassung vertreten, dass eine formularmäßig getroffene Vereinbarung, wonach der Wohnungsmieter schlicht die „Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV“ (jetzt § 2 Betriebskostenverordnung) zu tragen habe, eine wirksame Umlage begründe.

Sollte das Urteil des OLG vom BGH bestätigt werden, wäre in der Praxis noch genauer darauf zu achten, dass die umlegbaren Betriebskostenarten hinreichend bestimmt im Gewerberaummietvertrag geregelt werden.