Im Rahmen der Vermietung von Wohnungen oder Häusern können größere Aufwendungen für die Erhaltung der Gebäude gemäß § 82b Abs. 1 EStDV abweichend vom Zahlungszeitpunkt auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Gebäude im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten abzusetzen.

Doch was gilt, wenn der Grundstückseigentümer innerhalb des Verteilungszeitraums verstirbt?

Hier stellt sich die Frage, ob der Erblasser oder der Erbe den verbliebenen Teil der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann.

Bereits im Jahr 2019 hatte das Finanzgericht (FG) Münster entschieden, dass die noch nicht verbrauchten Erhaltungsaufwendungen nicht auf den Erben übergehen, sondern in voller Höhe beim Erblasser als Werbungskosten im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Todesjahr abziehbar sind (Urteil vom 11. Oktober 2019, Az. 10 K 3350/18 E).

Im Urteilsfall war der verstorbene Ehemann der Klägerin Eigentümer eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks. Aus diesem erzielte er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der verstorbene Ehemann hatte in den Jahren 2012, 2014 und 2015 Erhaltungsaufwendungen verausgabt und für diese jeweils eine Verteilung auf fünf Jahre gewählt. Das Zweifamilienhaus ging mit dem Tod des Ehemanns im Januar 2016 auf eine Erbengemeinschaft über, an der auch die Ehefrau und Klägerin beteiligt war. In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr/Todesjahr des Ehemanns gab die Klägerin den zum Zeitpunkt des Todes ihres Ehemanns noch nicht berücksichtigen Teil der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten an. Das Finanzamt wollte aber nur zeitanteilig die Werbungskosten bei der Zusammenveranlagung mit der Ehefrau und den Rest bei der Erbengemeinschaft berücksichtigen.

Mit seinem am 22. April 2021 veröffentlichten Urteil stimmt der Bundesfinanzhof (BFH) dem FG zu und bestätigt, dass der im Zeitpunkt des Todes noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen beim Erblasser abzuziehen sei (Urteil vom 16. November 2020, Az. IX R 31/19).

Damit entschied der BFH entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung, denn laut R 21.1 Abs. 6 S. 2 und 3 EStR ist es möglich, bei einer unentgeltlichen Übertragung eines Gebäudes den Erhaltungsaufwand beim Rechtsnachfolger noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend zu machen. Danach ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den Veranlagungszeitraum des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen. Der Übergang von Todes wegen ist auch ein unentgeltlicher Vorgang.

In den Fällen, in denen sich das Urteil nachteilig auswirkt, sollte zunächst bis zur Änderung der Richtlinien, Vertrauensschutz in Anspruch genommen werden.