Nachdem das Bundesverfassungsgericht die Verfassungswidrigkeit der damals geltenden Bewertungs-grundsätze festgestellt und den Gesetzgeber zu einer Neuregelung aufgefordert hat, wurde die Grundsteuer innerhalb der vorgegebenen Zeit reformiert. Das Grundsteuerreformgesetz vom 26. November 2019 (BGBl 2019 I S. 1794) sieht insbesondere vor, dass

  • die Grundlagen für die Bemessung der Grundsteuer zum 1. Januar 2022 festzustellen sind (sog. Hauptfeststellung),
  • die Abgabe der Erklärung vom 1. Juli bis zum 31. Januar 2023 zu erfolgen hat,
  • die alten Einheitswerte bis zum 31. Dezember 2024 als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dienen und die neuen Grundsteuerwerte ab dem 1. Januar 2025 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bilden.

Die Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommunen soll dann vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024 erfolgen. Dies setzt voraus, dass die Finanzverwaltung diesen engen Zeitrahmen für die Wertfeststellung auch einhalten kann.

Dabei wollen alle Bundesländer außer Baden-Württemberg für Land und Forstwirtschaftliche Grundstücke das vom Gesetzgeber im Bundesgesetz vorgegebene Ertragswertverfahren anwenden. Damit gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes entsprechend. Für die übrigen Grundstücke sind die Bewertungsgrundsätze in den Ländern zum Teil unterschiedlich geregelt. Hamburg hat sich für das sog. Wohnlagenmodell entschieden, Baden-Württemberg für eine Bodenwertsteuer, Bayern ein Flächenmodell, Hessen und Niedersachsen distanzieren sich von ihrem Gesetzentwurf aus 2016 (Bundesratsinitiative, Abstimmung: 14 Länder dafür, dagegen Bayern und Hamburg) und legen ein Flächen-Faktor-Verfahren bzw. ein Flächen-Lage-Modell vor, Sachsen legt eigene Steuermesszahlen fest. Dabei werden insbesondere die Länder, die das Bundesgesetz umsetzen, in 2022 entsprechende Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte versenden. Die Verwaltungsanweisungen dazu sind bereits ergangen (vgl. BStBl 2021 I S. 2334). Im Ergebnis macht die Grundsteuerreform die Bewertung von ca. 36 Mio. Immobilien auf Grundlage des jeweiligen Modells notwendig. Die Einreichung elektronischer Erklärungen dazu soll jedoch erst ab 1. Juli 2022 möglich sein.

Für die Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte zum 1. Januar 2022 wird die Finanzverwaltung (unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Verfahren in dem jeweiligen Land) entsprechende Angaben von Grundstückseigentümern abfragen. Dazu gehören insbesondere Angaben zur Grundstückart, Größe des Grundstückes, Höhe des Bodenrichtwerts, Umfang der Wohnfläche, maßgebliches Baujahr sowie Angaben über die Eigentumsanteile. Zu beachten ist, dass die Anforderungen abhängig von der Belegenheit der Grundstücke sind, weil die Bundesländer zum Teil unterschiedliche Bewertungsverfahren verabschiedet haben. So haben sich die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen dem sog. Bundesmodell angeschlossen, die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen hingegen für die Umsetzung eigener Modelle (Nutzung der sog. Öffnungsklausel).

Die Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung trifft alle Immobilieneigentümer und Immobilieneigentümerinnen für ihren inländischem Grundbesitz. Die oben genannten Fristen gelten dabei für steuerlich beratene Steuerpflichtige, genauso wie für steuerlich nicht beratene.

Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung zum 1. Juli 2022 wird per Allgemeinverfügung im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Wir rechnen derzeit damit, dass dies im März 2022 geschehen wird. Einige Bundesländer haben angekündigt, die betroffenen Steuerpflichtigen per Informationsschreiben zu informieren.

Für die Ermittlung des Grundsteuerwertes werden insbesondere folgende Informationen benötigt:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Nutzfläche
  • Mietniveaustufe
  • Monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm

Für alle Immobilienbesitzer gilt es nun zu prüfen, welche Unterlagen mit den oben genannten Informationen zur Verfügung stehen und welche noch benötigt werden.