In Verhandlungen zum Abschluss von Gewerberaummietverträgen äußern viele Mieter*innen den Wunsch nach Pauschalen für die Nebenkosten. Die sogenannte Inklusivmiete oder auch Pauschalmiete ist aber nicht unproblematisch: Sie läuft regelmäßig der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV) zuwider. Diese hat grundsätzlich Vorrang.

HeizkostenV gibt Umlage der Kosten vor

Sobald mehrere Mietparteien aus einer zentralen Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage versorgt werden, gilt unabdingbar die in der HeizkostenV geregelte Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser. Dabei definiert die HeizkostenV abschließend, was unter die Kosten für Heizung und Warmwasser fällt. Sie gibt den Grundfall vor, dass Vermieter*innen diese Kosten mindestens zu 50 % und höchstens zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch umzulegen haben. Innerhalb dieser Spanne steht ihnen bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels ein einmaliges Leistungsbestimmungsrecht zu. Das bedeutet, dass Vermieter*innen einmalig die Verteilung innerhalb dieser Spanne festlegen dürfen. Die übrigen Kosten werden nach der Nutzfläche umgelegt.

Abweichungen nur im Rahmen der HeizkostenV möglich

Verweist der Mietvertrag auf die HeizkostenV oder enthält er gar keine Angaben zum Umgang mit den Heiz- und Warmwasserkosten, gibt es kein Problem. Eine mietvertragliche Abweichung von dem vorgenannten Grundsatz der Kostenverteilung von 50-70 % ist jedoch nur nach Maßgabe des § 10 HeizkostenV möglich. Sie kann immer nur zu einer Erhöhung der Umlage nach erfasstem Verbrauch (verbrauchsabhängige Kostenverteilung) führen und muss mit allen Mieter*innen gleich vereinbart werden. Eine abweichende Vereinbarung, die zu einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung unter 50 % führt, ist nicht möglich und immer unwirksam.

Das bedeutet, dass Nebenkostenpauschalen aufgrund der Regelungen der HeizkostenV im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkosten unwirksam sind.

Praxistipp: Nebenkosten deckeln oder aufsplitten

Wollen die Parteien dennoch per Vereinbarung die Kostenlast der Mieter*innen begrenzen, bleibt ihnen die Deckelung der Nebenkosten. Bei der Deckelung verzichten Vermieter*innen auf eine Nachzahlung des überschießenden Betrages im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung. Dabei findet genau genommen ein Verzicht auf einen Teil der Nebenkosten statt, der wirtschaftlich zum gleichen Ergebnis führt wie eine Pauschale. Vermieter*innen müssen allerdings – anders als bei einer echten Pauschalmiete – immer über die Nebenkosten abrechnen. Alternativ können die Heiz- und Warmwasserkosten gemäß HeizkostenV abgerechnet werden und für die übrigen Nebenkosten eine Pauschale vereinbart werden.