Die einkommensteuerliche Behandlung des Verkaufs zu eigenen Wohnzwecken genutzter Zweit- und Ferienwohnungen war in der Vergangenheit in der Literatur und Finanzverwaltung umstritten. Mit Urteil vom 27. Juni 2017 (IX R 37/16) hat der BFH nun klargestellt, dass ein Gewinn aus der Veräußerung einer Zweit- und Ferienwohnung nicht der Einkommensteuer unterliegt, sofern zwischen Anschaffung und Veräußerung einer solchen Immobilie ein Zeitraum von zehn Jahren überschritten oder die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Insbesondere die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ war in der Literatur und von der Finanzverwaltung einkommensteuerrechtlich in der Vergangenheit unterschiedlich beurteilt worden.

In dem vom BFH zu entscheidenden Fall erwarben die Klägerin und ihr Bruder von ihrem Vater zunächst je das hälftige Eigentum an einem bebauten Grundstück. Dieses wurde an den Vater vermietet und im Anschluss durch die Klägerin selbst genutzt. Die Klägerin erwarb anschließend den Eigentumsanteil ihres Bruders und veräußerte drei Monate später das gesamte bebaute Grundstück mit einem Veräußerungsgewinn von rund TEUR 2.170. Diesen erklärte die Klägerin in ihrer Einkommensteuererklärung nicht. Das Finanzamt qualifizierte den Vorgang hingegen als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG und setzte Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag auf den Veräußerungsgewinn fest.

Der BFH hat im vorliegenden Urteil entschieden, dass eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ bereits vorliegt, wenn die Eignung zur Bewohnbarkeit und die tatsächliche Eigennutzung vorliegen. Unschädlich für die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ sei die gemeinsame Nutzung mit Familienangehörigen oder einem Dritten oder das lediglich zeitanteilige Bewohnen durch den Steuerpflichtigen, soweit diesem für die übrige Zeit eine Wohnung zur Verfügung stehe. Aus diesem Grund ist ein Hauptwohnsitz oder eine berufliche Nutzung der Wohnung für die Anwendbarkeit des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht erforderlich.

Des Weiteren liege eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch vor, wenn die Immobilie durch den Steuerpflichtigen nur gelegentlich bewohnt werde, mit der Folge, dass gleichzeitig mehrere Immobilien zu eigenen Wohnzwecken bewohnt werden können. Laut Auffassung des BFH sei es dem Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen, dass Zweitwohnungen oder nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen von der steuerfreien Veräußerung gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ausgenommen seien; dazu wäre eine ausdrückliche gesetzliche Regelung erforderlich.

Zur einkommensteuerfreien Vereinnahmung eines Veräußerungsgewinns aus der Veräußerung einer Zweit- oder Ferienwohnung aufgrund der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist es nach der Auffassung des BFH erforderlich, dass diese Nutzung über einen zusammenhängenden Zeitraum vorliegt, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Hierbei muss das erste und letzte Jahr des Dreijahreszeitraums nicht zwingend mit dem 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres beendet werden, sondern nur das „Mitteljahr“ muss einen Zeitraum vom 01. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Jahres umfassen.

Weiterhin stellte der BFH heraus, dass eine Nutzung für eigene Wohnzwecke auch dann vorliegt, wenn eine zunächst nicht im Eigentum des Steuerpflichtigen stehende Immobilie unentgeltlich durch diesen genutzt und diesem anschließend durch Erbschaft oder Schenkung übertragen wird.

Im Ergebnis führt das Urteil des BFH zu mehr Rechtsicherheit bei der steuerlichen Behandlung von Veräußerungsgewinnen bei selbst genutzten Zweit-und Ferienwohnungen. Voraussetzung ist somit nach Auffassung des BFH nicht, dass jede Ferien-oder Zweitwohnung ununterbrochen genutzt wird, um in den Genuss einer steuerfreien Veräußerung zu kommen. Ebenso können nach der Entscheidung des BFH auch mehrere Ferienwohnungen begünstigt sein. Im Ergebnis bietet die Entscheidung des BFH somit erhebliche steuerliche Erleichterungen für die Steuerpflichtigen.