Kurzarbeit, der Verlust von Arbeitsplätzen oder geschäftliche Schwierigkeiten von Selbständigen können dazu führen, dass Wohnungsmieter sich nicht mehr in der Lage sehen, ihre Miete zu zahlen. Sozialleistungen können Einnahmeverluste oft nicht ausreichend oder nur mit zeitlicher Verzögerung ausgleichen. Um zu verhindern, dass Mieter in dieser Situation infolge von Zahlungsrückständen durch eine Kündigung des Vermieters ihre Wohnungen verlieren, hat der Bundesgesetzgeber temporäre Sonderregelungen getroffen, die eine Kündigung des Vermieters zeitweise ausschließen. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht tritt hinsichtlich des hier relevanten Teils am 1. April 2020 in Kraft.

1.    Bisherige Rechtslage

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung seitens des Vermieters liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nicht unerheblich ist dabei erst ein Betrag, der eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 BGB). Das gleiche gilt, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Kündigung ist in diesen Fällen ausgeschlossen, sobald der Vermieter befriedigt wird.

Daneben kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aussprechen, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von mindestens einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mindestens einem Monat im Rückstand ist. Das kann auch ein Rückstand mit dem Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung sein. Anders als bei der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine Kündigung allerdings ausgeschlossen, wenn die Zahlungsverzögerung auf unverschuldeten wirtschaftlichen Schwierigkeiten beruht. Die eingangs genannten Umstände sind im Allgemeinen unverschuldet. Sollte dennoch eine Kündigung nach dieser Vorschrift möglich sein, ist die Sozialklausel des § 574 BGB zu beachten. Nach ihr kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte ist nach § 574 Abs. 2 BGB auch anzunehmen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Solange Ausgangsbeschränkungen bestehen, dürfte das generell der Fall sein.

2.    Neue Rechtslage ab 1. April 2020

Nach Art. 240 § 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

Diese Regelung eröffnet dem Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht. Er bleibt zur Zahlung verpflichtet und kann auch in Verzug geraten, wenn er nicht zahlt. Beschränkt wird allein die Möglichkeit des Vermieters, wegen des Zahlungsverzuges zu kündigen. Es obliegt dem Mieter, den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft zu machen. Er muss dann Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung gerade auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis über Kurzarbeit oder Kündigung des Arbeitsverhältnisses oder die Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen sein. Für Selbständige dürfte auch der Hinweis darauf genügen, dass ihr Betrieb im Rahmen der Infektionsschutzmaßnahmen durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Nicht beschränkt ist das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind.

Die Regelung soll bis zum 30. Juni 2022 gelten. Das eröffnet dem Mieter die Möglichkeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand über den Zeitraum von zwei Jahren auszugleichen. Sind die Rückstände auch bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen, besteht das Kündigungsrecht nach §§ 543 oder 573 BGB.

Nicht eingeschränkt ist das Recht des Vermieters, sonstige Ansprüche wegen eines Mietrückstandes zu verfolgen. Er kann also den Mieter auf Zahlung verklagen und bei einer positiven Entscheidung des Gerichts die Vollstreckung betreiben.

3.    Ausblick

Die neuen Kündigungsbeschränkungen können zeitlich ausgeweitet werden. Die Bundesregierung ist ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Kündigungsbeschränkung auf Mietrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens zum 30. September 2020 entstehen, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt. Wenn die Beeinträchtigungen auch nach Inkrafttreten einer solchen Verordnung noch anhalten, ist die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundestages, aber ohne Zustimmung des Bundesrates auch ermächtigt, die Fristen noch über den 30. September 2020 hinaus zu verlängern.