Das Mietrecht enthält eine besondere Vorschrift zur Verjährung: Im Falle von Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache – z. B. dadurch, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat – verjährt der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter in nur sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB). Diese besondere Verjährungsfrist ist deutlich kürzer als die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, die im Privatrecht stets dann gilt, wenn vertraglich oder gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Der BGH hat sich kürzlich mit der Frage beschäftigt, inwiefern ein Vermieter in seinem – als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu behandelnden – Mietvertrag regeln darf, dass sein Schadensersatzanspruch im Sinne von § 548 Abs. 1 BGB nicht bereits nach sechs Monaten, sondern erst später verjährt (Urteil v. 8. November 2017, VIII ZR 13/17). In dem Streitfall wollte der Vermieter durch seine AGB vertraglich vereinbaren, dass die Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters auf zwölf Monate verlängert wird. Zudem sah die von dem Vermieter verwendete AGB-Klausel vor, dass die Verjährung erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und nicht – wie es § 548 Abs. 1 S. 2 BGB regelt – bereits mit Rückerhalt der Mietsache beginnt. Derartige AGB-Klauseln sind vor allem im Wohnraummietrecht weit verbreitet. Der BGH hat nun entschieden, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und daher in AGB gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind.

Der BGH begründet seine Entscheidung wie folgt: Die von dem Vermieter verwendete AGB-Klausel erschwere den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 S. 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristablaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstelle. Beide Regelungsinhalte seien mit den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB, der auf einer die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägung beruhe, nicht vereinbar. Denn aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sei es das Ziel der kurzen Verjährungsfrist in § 548 BGB, eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Dies trage den Interessen des Mieters Rechnung, der nach der Rückgabe der Mietsache hierauf keinen Zugriff mehr habe und deshalb ab diesem Zeitpunkt in der Regel auch keine Beweise mehr sichern könne. Auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen bestehe kein sachlicher Grund, der eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist rechtfertigen könnte. Denn schließlich könne der Vermieter, sobald er die Mietsache zurückerhalten habe, prüfen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustünden. Hierfür müsse er nicht bis zum (rechtlichen) Mietvertragsende abwarten. Die Prüfung der Mietsache könne außerdem regelmäßig innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden.