Am 9. März 2017 hat der Bundes-tag das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet, welches am 1. Januar 2018 in Kraft tritt. Nach Art. 229 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) finden die neuen Vorschriften nur auf Verträge Anwendung, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. Dagegen finden auf Verträge, die vor dem 1. Januar 2018 abgeschlossen wurden, noch die bisherigen Regelungen Anwendung.

Ziel des Gesetzgebers war es, spezifische gesetzliche Regelungen für den Bauvertrag zu schaffen. In der Vergangenheit waren die Vertragsparteien darauf angewiesen, solche durch die Einbeziehung der VOB/B in den Werkvertrag zu vereinbaren. Hierbei kam es häufiger zu Problemen im Zusammenhang mit der Frage, ob die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen wurden, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die wirksame Einbeziehung der VOB/B grundsätzlich voraussetzt, dass die-se insgesamt und nicht nur auszugsweise zur Grundlage des Vertrags gemacht wurden. Mit der Neuregelung des Bauvertragsrechts sind zahlreiche Rechtsgedanken der VOB/B direkt in das BGB aufgenommen worden.

Gänzlich neu ist die Aufnahme weitere Vertragstypen. Neben eigenen Regelungen für den Bauvertrag (§ 650 a BGB) wurden auch der Verbraucherbauvertrag (§ 650 i BGB), der Architekten- und Ingenieurvertrag (§ 650 p BGB) sowie der Bauträgervertrag (§ 650 u BGB) in das BGB aufgenommen. Bauverträge sowie Architekten- und Ingenieurverträge wurden bislang als Werkvertrag angesehen. Nach der Neuregelung ist danach im Zusammenhang mit Baumaßnahmen nur noch dann von einem Werkvertrag auszugehen, wenn es sich bei den Arbeiten um kleinere Instandhaltungsmaßnahmen handelt, die nicht auf eine längerfristige Zusammenarbeit angelegt sind.

I. Kaufrechtliche Regelungen

Als weiteres Kernstück des Gesetzes hat der Gesetzgeber die Problematik der Haftung des Baustofflieferanten berücksichtigt und in diesem Zusammenhang die maßgeblichen kaufrechtlichen Vorschriften geändert.

Nach der Rechtsprechung des BGH kam bislang ein Rückgriff des Bauunternehmers gegen den Baustofflieferanten nach dem Erwerb und Einbau von mangelhaften Material nur dann in Betracht, wenn auf Seiten des Baustofflieferanten ein Verschulden vorlag. Die neue Regelung sieht vor, dass der Bauunternehmer unter gegebenen Umständen einen verschuldensunabhängigen Rückgriff bei seinem Lieferanten nehmen kann, wenn er selbst gegenüber dem Bauherrn verpflichtet ist, im Wege der Nachbesserung das mangelhafte Material aus- und wieder einzubauen.

II. Werkvertragliche Regelungen

1.    Die in § 632 a BGB geregelten Abschlagszahlungen konnten bislang nur dann verlangt werden, wenn die VOB/B in den Vertrag einbezogen waren oder ausdrücklich ein Zahlungsplan vereinbart war. Durch die Neuregelung wird die Geltendmachung von Abschlagszahlungen erleichtert. Danach können Abschlagszahlungen nunmehr entsprechend dem Wert der erbrachten und geschuldeten Leistungen ohne den Nachweis verlangt werden, dass bei dem Bauherrn ein Wertzuwachs eingetreten ist.

2.    § 640 Abs. 2 BGB regelt die fiktive Abnahme. Bislang war es so, dass der Bauunternehmer dem Bauherrn eine Frist setzen und ihn zur Abnahme auffordern musste. Wenn der Bauherr hierauf nicht reagierte, konnte unter Umständen von einer fiktiven Abnahme ausgegangen werden. Allerdings hatte der Bauunternehmer im Streitfalle dennoch nachzuweisen, dass das von ihm hergestellte Werk zum Zeitpunkt seiner Aufforderung auch abnahmefähig war, was unter Umständen noch Jahre nach dem eigentlichen Ereignis schwierig war. Die Neuregelung sieht vor, dass das Werk dann als abgenommen gilt, wenn der Bauunternehmer dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Bauherr innerhalb der Frist die Abnahme nicht mindestens unter Nennung eines Mangels verweigert hat.

3.    In § 648 a BGB ist die Möglichkeit zur Kündigung des Werkvertrags aus wichtigem Grund neu in das Gesetz aufgenommen worden. Die gesetzliche Regelung folgt damit der bisherigen Rechtsprechung. Für den Fall der Insolvenz des Bauunternehmers ist zu beachten, dass diese nicht ohne weiteres zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Bauherrn führt. Dieses soll vielmehr nur dann gegeben sein, wenn der Insolvenzverwalter nicht zeitnah erklärt, ob er die Bauleistungen ohne wesentliche Unterbrechung fortführen wird.

III. Der Bauvertrag

1.    § 650 a BGB regelt nunmehr den Bauvertrag. Unter einem Bauvertrag versteht der Gesetzgeber einen Vertrag, der über die Herstellung, die Wiederherstellung oder die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon geschlossen wird.

2.    § 650 b BGB sieht nunmehr auch im Rahmen eines BGB-Bauvertrags ein Anordnungsrecht des Bauherrn vor, verbunden mit entsprechenden Vergütungsanpassungen. Bislang gab es ein solches Recht nur, wenn die VOB/B in den Vertrag einbezogen wurden.

3.    In § 650 d BGB ist aufgenommen worden, dass künftig Fragen im Zusammenhang mit Änderungsanordnungen im Wege einer einstweiligen Verfügung gerichtlich überprüft werden können. Es wird dabei vermutlich um Fragen gehen, ob und inwieweit dem Bauunternehmer die Änderungsanordnungen zumutbar sind.

4.    § 650 g BGB eröffnet dem Bauunternehmer die Möglichkeit einer Zustandsfeststellung, wenn der Bauherr einen vereinbarten Abnahmetermin nicht wahrnimmt. In diesem Fall ist der Bauunternehmer dazu in der Lage, unter bestimmten Voraussetzungen und Setzung einer angemessenen Frist einen Termin zur Zustandsfeststellung zu setzen. Damit wird der Bauunternehmer in die Lage versetzt, den Zustand der eigenen Werkleistung ohne Mitwirkung des Bestellers einseitig zu dokumentieren.

5.    Nach § 650 h BGB kann ein Bauvertrag nur schriftlich gekündigt werden, was im gleichen Maße auch für Architekten- und Ingenieurverträge gilt (§ 650 p BGB).

6.    Der Verbraucherbauvertrag ist in § 650 i BGB geregelt. Wesentlicher Inhalt ist, dass die Regelungen über Werk- und Bauverträge im Verbraucherbauvertrag unabdingbar sind (§ 650 o BGB).

7.    § 650 j BGB sieht vor, dass der Bauunternehmer im Zusammenhang mit Verbraucherbauverträgen dem Bauherrn und Verbraucher vor Abschluss des Bauvertrags eine Baubeschreibung aushändigen muss, deren Mindestinhalt im Rahmen einer Musterbaubeschreibung in Art. 249 des EGBGB abgedruckt ist. Nach § 650 k BGB wird der Inhalt der Baubeschreibung zum Inhalt des Vertrags.

Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist nunmehr in § 650 u BGB geregelt. Darin werden zahlreiche Regelungen der vorhergehenden Regelungen über Werk- und Bauverträge als für nicht anwendbar erklärt. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass der Bauträgervertrag regelmäßig sowohl bauvertragliche Elemente als auch kaufvertragliche Elemente in sich trägt. So sind beispielsweise kein Kündigungsrecht, kein Anordnungsrecht des Bestellers, keine Bauhandwerkersicherungshypothek, kein Widerrufsrecht und keine Begrenzung von Abschlagszahlungen auf 90 % vorgesehen.

Fazit

Der Gesetzgeber hat eine sehr umfangreiche Änderung des privaten Baurechts herbeigeführt, die von dem Wunsch getragen ist, einerseits die praktischen Bedürfnisse der am Bau Beteiligten zu berücksichtigen und andererseits einen verstärkten Verbraucherschutz herzustellen. Für Bauunternehmer wird sich unmittelbar die Notwendigkeit ergeben, die bislang verwandten Vertragsmuster zu überarbeiten bzw. gänzlich neu anzufertigen, denn diese werden ab dem 1. Januar 2018 der dann geltenden Gesetzeslage nicht mehr gerecht. Hierzu stehen wir im Bedarfsfall gern zur Verfügung.