Der Leasingstandard IFRS 16, man könnte ihn auch als Standard zur Regelung der Bilanzierungsfolgen von Mietverhältnissen bezeichnen, ist nach zehnjähriger Bearbeitung am 13. Januar 2016 verabschiedet worden. Er ist für Unternehmen, die nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften bilanzieren, verpflichtend für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen. Eine frühere Anwendung ist möglich, soweit der ebenfalls neue Standard IFRS 15, Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden, in gleicher Weise vorzeitig angewendet wird.

Auch wenn der Erstanwendungszeitpunkt noch in einiger Zukunft liegt und nur die nach internationalen Standards bilanzierenden Gesellschaften unmittelbar betrifft, empfiehlt es sich aufgrund der konzeptionell völlig neu gestalteten Abbildung von Leasing- bzw. Mietverhältnissen, das Thema frühzeitig zu adressieren. Dies auch vor dem Hintergrund, dass Auswirkungen auf die handelsrechtliche Bilanzierung von jenem Unternehmen möglich sind, die nicht nach internationalen Standards bilanzieren. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen im Anhang werden für die Art, in der Banken einen Jahresabschluss lesen und nachfolgend die Kreditwürdigkeit beurteilen, auch für HGB-Bilanzierer ein neues Gewicht bekommen.

IFRS 16 regelt die Bilanzierung von Leasing- bzw. Mietverhältnissen sowohl beim Leasinggeber bzw. Vermieter als auch beim Leasingnehmer bzw. Mieter. Während sich die Bilanzierung beim Leasinggeber gegenüber den bisherigen Regelungen des IAS 17 nur geringfügig ändert, wurde die Bilanzierung beim Mieter bzw. Leasingnehmer konzeptionell vollständig geändert. Mit der Einführung des sog. Nutzungsrechtansatzes, auch „Right-of-Use-Approach“ genannt, werden zukünftig grundsätzlich sämtliche Leasing- bzw. Mietverhältnisse bilanz-wirksam abgebildet. Die nach IAS 17 vorzunehmende Unterscheidung zwischen Finanzierungsleasing und Operating-Leasing, also dem klassischen Leasing- und dem klassischen Mietvertrag, entfällt, mit der Folge, dass Mieterträge und Aufwendungen aus abgeschlossenen Mietverträgen sich nicht nur in Gewinn- und Verlustrechnung wiederfinden, wie gegenwärtig praktiziert, sondern es auch zu einer Erfassung in der Bilanz kommt.

IFRS 16 sieht zunächst ein sogenanntes Control-Konzept zur Abgrenzung von Leasing- und Dienstleistungsverträgen vor. Ein Leasingvertrag liegt immer dann vor, wenn das Recht zur Beherrschung eines Vermögensgegenstands gegen Entgelt vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer übertragen wurde. Beispielsweise liegt ein solches Recht vor, wenn der Leasingnehmer das Entscheidungsrecht über die Art und den Zweck der Nutzung hat, was zum Beispiel der Fall ist, wenn ein Gebäudemietvertrag abgeschlossen oder eine Maschine geleast wird.

Werden danach Verträge als Leasingverträge eingeordnet, erfolgt deren Abbildung grundsätzlich on-balance, d. h., beim Leasingnehmer oder Mieter hat der Abschluss eines mehrjährigen Mietvertrags bereits am Tag des Abschlusses des Miet- oder Leasingvertrags eine bilanzielle Konsequenz und es ist auf der Aktivseite ein Nutzungsrecht und auf der Passivseite eine im Betrag gleiche Leasingverbindlichkeit zu bilanzieren. Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit werden dabei zum Zugangszeitpunkt bzw. zum Abschlussdatum des Mietvertrags in Höhe der diskontierten künftigen Mieten bzw. Leasingzahlungen angesetzt. Die Berechnung des Barwerts erfolgt zu dem Zinssatz, der dem Leasingverhältnis bei der Kalkulation durch den Leasinggeber bzw. Vermieter zugrunde gelegt wurde. Ist dieser – wie in der Praxis häufig – nicht ermittelbar, ist der sog. Grenzfremdkapitalzinssatz, d. h. der zu zahlende Zins eines fiktiven fremd-finanzierten Kaufs des Vermögenswertes durch den Mieter, zu verwenden. Neben den diskontierten Leasingzahlungen sind gegebenenfalls weitere direkt zurechenbare Kosten oder anfallende Rückbau- oder Rekultivierungsverpflichtungen in der Kalkulation zu berücksichtigen. In der Folgebewertung wird das Nutzungsrecht in der Regel über die Dauer des Leasingvertrags linear abgeschrieben, während die Leasingverbindlichkeit unter Anwendung der Effektivzinsmethode wie ein Annuitätendarlehen fortzuschreiben ist.

Das aktivierte Nutzungsrecht und die passivierte Leasingverbindlichkeit sind entweder jeweils als eigene Position in der Bilanz auszuweisen oder, falls ein gesonderter Ausweis unterbleibt, also das Nutzungsrecht im Anlagevermögen und die Leasingverbindlichkeit unter den sonstigen Verbindlichkeiten oder den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen wird, im Anhang zu erläutern.

Ausnahmen von der dargestellten Bilanzierung bestehen für sogenannte Short-Term-Leases (Mietverträge mit einer Laufzeit von nicht mehr als zwölf Monaten) sowie Leasingverhältnisse mit geringem Wert (Richtgröße USD 5.000), für die ein Aktivierungswahlrecht vorgesehen ist.

Die dargestellten Änderungen können in Abhängigkeit von der Häufigkeit und der Größenordnung von Leasingvereinbarungen erhebliche Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben. Erhebliche Auswirkungen sind beispielsweise im Filialeinzelhandel in gemieteten Immobilien, bei Fluggesellschaften sowie für die Abbildung von Immobilienmietverträgen oder von Charterverträgen für eingecharterte Schiffe zu erwarten. Neben der veränderten Darstellung der Vermögenslage durch den erheblichen Anstieg der in der Bilanz ausgewiesenen Finanzschulden und dem Anstieg der Bilanzsummen werden auch die Kennzahlen der Ertragslage berührt. Beispielsweise werden die neuen Leasingregelungen zu einem Anstieg des EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) führen, da Mietaufwendungen für diese Kennzahl in der Vergangenheit nicht zu bereinigen waren, die nun im Gegenzug entstehenden Abschreibungen zukünftig hingegen schon.