In Immobilienübertragungsverträgen zwischen nahen Angehörigen besteht oftmals das Bedürfnis, die betreffende Immobilie – auch bei Insolvenz des Erwerbers – im Familienbesitz zu halten. In der Praxis bedient man sich daher häufig eines vormerkungsgesicherten Rücktrittsrechts, um dem Veräußerer unter bestimmten Voraussetzungen die Rückabwicklung der Grundstücksveräußerung zu ermöglichen.

Mit der Frage der Insolvenzfestigkeit solcher Rücktrittsrechte hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) Ende des Jahres 2017 (Urteil vom 12. Oktober 2017, Az. IX ZR 288/14) auseinandergesetzt. In dem betreffenden Fall vereinbarten die Parteien im Rahmen eines entgeltlichen Kaufvertrages ein Rücktrittsrecht mit der Folge der Rückübertragung des Grundstücks unter Verzicht auf die Rückzahlung des Kaufpreises für jeden Fall der Einzelzwangsvollstreckung sowie für den Fall der – später tatsächlich eingetretenen – Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Erwerbers. Der Insolvenzverwalter des Erwerbers verweigerte die Rückübertragung des Grundstücks unter Verweis auf die Anfechtbarkeit des entsprechenden Rückübertragungsrechts.

Im Ausgangspunkt bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach Rückübertragungsklauseln mangels objektiver Gläubigerbenachteiligung grundsätzlich nicht gemäß §§ 129 ff. InsO anfechtbar sind, sofern (1) die Rückübertragungsklausel von vorneherein Bestandteil des Vertrages war, (2) der Schuldner Rechte an der Sache ausschließlich aufgrund des betreffenden Vertrags erworben hat und (3) durch die Rücktrittsklausel einerseits der Zugriff von anderen Gläubigern, andererseits die freie Verfügung des Erwerbers über die Sache verhindert werden kann. In diesem Fall, so der BGH, bleibt die Sache in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht schuldnerfremd und die Rückübertragung selbst benachteiligt daher nicht die Gläubiger.

Gläubiger benachteiligend ist nach Auffassung des BGH jedoch die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit des Rückübertragungsrechts, da der Schuldner hierdurch in masseverkürzender Weise auf seine gesetzlichen Ansprüche auf Herausgabe des Kaufpreises verzichtet. Die Anfechtungsfrist beginnt dabei mit Abschluss der ursprünglichen Vereinbarung. Die Anfechtbarkeit des unentgeltlichen Rücktrittsrechts hat indes nicht den Wegfall des Rückübertragungsanspruchs zur Folge. Vielmehr kann der Insolvenzverwalter die Rückauflassung davon abhängig machen, dass ihm Zug um Zug der Kaufpreis erstattet und Aufwendungen ersetzt werden.

Mit der vorliegenden Entscheidung präzisiert der BGH die Voraussetzungen für die Insolvenzfestigkeit von vormerkungsbesicherten Rücktrittsrechten für den Insolvenz- oder Vollstreckungsfall im Rahmen von Immobilienkaufverträgen. Zugleich stellt der BGH klar, dass die Vereinbarung einer unentgeltlichen Rückübertragung gegebenenfalls erst nach Ablauf einer Anfechtungsfrist von bis zu zehn Jahren anfechtungsfest ist. Da jedoch selbst im Falle der Anfechtbarkeit eines unentgeltlichen Rücktrittsrechts der Rückübertragungsanspruch bestehen bleibt, besteht für den Veräußerer keine Veranlassung auf die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit der Rückübertragung zu verzichten. Ohnehin ist nach der Entscheidung des BGH im Falle des Rücktritts kein vollumfänglicher Wertersatz für das Grundstück, sondern nur eine Erstattung des Kaufpreises samt gezogener Nutzungen und Ersatz der getätigten Verwendungen zu leisten. Im Falle der ursprünglich unentgeltlichen Übertragung des Grundstücks kommt somit allenfalls ein Verwendungsersatzanspruch des Insolvenzverwalters in Betracht.