Die Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG zählt wohl zu den meistdiskutiertesten und relevantesten Themen in der umsatzsteuerlichen Praxis. Und noch immer gibt es eine Fülle an strittigen Punkten und offenen Fragen, was die Vielzahl an Urteilen dazu verdeutlicht.

Auch im Bereich der Immobilientransaktionen sorgte das Konstrukt der Geschäftsveräußerung im Ganzen vermehrt für Unklarheiten. Insbesondere die häufig angewandte Praxis, bei der ein Projektentwickler ein Grundstück erwirbt, dieses bebaut oder bereits vorhandene Gebäude saniert, Mieter findet und anschließend das Objekt nebst bereits vorhandenen Mietverträgen an einen Käufer veräußert, führt grundsätzlich zu der Frage, ob hiermit eine steuerbare Grundstückslieferung oder eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen realisiert wird. Die umsatzsteuerliche Einordnung der Veräußerung hat maßgeblichen Einfluss und eklatante Folgewirkung für die Berechtigung zum Vorsteuerabzug und die Pflicht zur Vorsteuerberichtigung.

Umso begrüßenswerter sind die klarstellenden Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH mit Urteil vom 12.08.2015 – XI R 16/14 und mit Urteil vom 25. November 2015 – V R 66/14) zu diesem Thema. So urteilte der BFH, entgegen der durch die Finanzverwaltung vertretenen Auffassung, dass die Übertragung eines vermieteten Gebäudekomplexes durch einen Bauträger eine Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellen kann. Dabei ist es grundsätzlich möglich, dass ein Bauträger neben seinem Hauptgeschäft, der Projektentwicklung von Gebäuden und anschließender Veräußerung, ebenfalls ein Vermietungsunternehmen betreibt, dessen Veräußerung als GiG gilt. Dass der Bauträger üblicherweise bereits zu Beginn beabsichtigt, das Objekt nach dessen Fertigstellung zu veräußern, steht einer GiG nicht entgegen, wenn während der Projektentwicklung eine nachhaltige Vermietungstätigkeit ausgeführt wurde. Die Nachhaltigkeit wird, laut Rechtsprechung des BFH, bei einer Vermietung über 17 Monate angenommen. Eine feste Abgrenzung, nach welcher Vermietungsdauer ab Fertigstellung des Gebäudekomplexes tatsächlich ein Vermietungsunternehmen geführt wurde und damit eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen kann, existiert leider nicht.

Die Urteile eröffnen neue Spielräume für die steuerliche Beratungspraxis und bringen mehr Licht in das Dunkel der GiG-Thematik. Zugleich klären sie das Konstrukt der Geschäftsveräußerung im Ganzen für Bauträger jedoch nicht abschließend, da keine eindeutigen Abgrenzungskriterien existieren und so weiterhin jeder Einzelfall zu beurteilen bleibt. Es gilt daher unbedingt das geplante Projekt im Vorfeld individuell zu prüfen und sich durch vertragliche Vereinbarungen abzusichern, wie die Option zur Umsatzbesteuerung bei Vorliegen einer steuerbaren aber steuerbefreiten Grundstückslieferung. Andernfalls drohen Haftungsrisiken, Umsatzsteuerbelastungen ohne korrespondierenden Vorsteuerabzug oder die zwingende Vorsteuerkorrektur zu Lasten von Veräußerer oder Erwerber.