Die Finanzministerkonferenz hat am 21. Juni 2018 einen Beschluss über die Erschwernis für Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer gefasst. Dieser Beschluss sieht insbesondere die Absenkung der für bestimmte Fälle maßgeblichen Beteiligungshöhe von 95 auf 90 % sowie weitere Einzelmaßnahmen vor, welche die Hürden für unerwünschte Steuergestaltungen bei Immobilientransaktionen erhöhen sollen.

Im Mittelpunkt stehen Immobilientransaktionen im Rahmen sog. Share Deals, bei welchen nicht das Eigentum an dem Grundstück selbst, sondern lediglich die Anteile an Immobiliengesellschaften gehandelt werden. Diese Share Deals lösen im Gegensatz zu dem Verkauf des Grundstücks nicht zwangsläufig Grunderwerbsteuer aus, sondern im Regelfall erst dann, wenn Beteiligungen an einer grundbesitzenden Gesellschaft von mindestens 95 % übertragen werden. Zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer dienen dabei sog. Blocker-Strukturen.

Aus Sicht des Gesetzgebers dienen diese Blocker-Strukturen der Umgehung der Grunderwerbsteuer. Dies führt gerade in Metropolen wie Hamburg und Berlin dazu, dass Wertsteigerungen eines Grundstücks auf dem Papier zu häufigem Eigentümerwechsel führen. Im Ergebnis müssen die dadurch künstlich steigenden Kaufpreise in der Regel von den jeweiligen Mieterinnen und Mietern getragen werden, was sowohl den Wohnungsmarkt als auch das Gewerbe betrifft. Daher haben sich die Länder Hamburg und Berlin für eine deutliche Absenkung der bisherigen Quote von 95 % starkgemacht. Diesem Wunsch sind die Finanzminister nun teilweise mit dem bereits angesprochenen Beschluss gefolgt (vgl. Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Pressemitteilung vom 21. Juni 2018).

Im Einzelnen sind folgende Maßnahmen geplant:

  • Zurzeit beträgt die maßgebliche Beteiligungshöhe 95 %. Vorgesehen ist, diese auf 90 % zu senken. Dies würde bedeuten, dass zukünftig maximal 89,9 % anstatt bisher 94,9 % der Anteile an einer Immobiliengesellschaft erworben werden können, ohne dass dadurch Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.
  • Zudem ist eine Verlängerung der Fristen für die Zusammenrechnung von Verkäufen von 5 auf 10 bzw. 15 Jahre vorgesehen. Konkret betrifft dies die derzeitigen 5-Jahres-Fristen hinsichtlich der Anteilsübertragungen und die 15-Jahres-Fristen hinsichtlich der Anteilsvereinigung. Bei Erwerb einer Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer Personengesellschaft würde dies z. B. bedeuten, dass in einem ersten Schritt „nur noch“ 89,9 % erworben werden können und erst nach Ablauf von 15 Jahren die restlichen 10,1 % erworben werden dürfen, so dass der Verkäufer deutlich länger als bisher an der Gesellschaft beteiligt bleiben würde. Bislang konnten in einem ersten Schritt 94,9 % der Anteile ohne Auslösen von Grunderwerbsteuer übertragen und durch den neuen Mehrheitsgesellschafter nach Ablauf einer Haltefrist von 5 Jahren die restlichen 5,1 % hinzuerworben werden.
  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften. Derzeit unterliegt bei grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaften nur die Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile bei einem Erwerber der Grunderwerbsteuer. Aus diesem Grund ist der Erwerb der Anteile an der Kapitalgesellschaft durch zwei unabhängige Investoren jederzeit möglich. Für den Erwerb von Personengesellschaften gilt dies jedoch nicht. Bei diesen unterliegt auch die Bewegung von mindestens 95 % der Anteile innerhalb von 5 Jahren gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG der Grunderwerbsteuer. Nun ist vorgesehen, diese Regelung auch auf den Anteilseignerwechsel bei grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaften auszudehnen. Ein Erwerb aller Anteile durch zwei unabhängige Investoren ist innerhalb der vorgesehen Frist dann nicht mehr möglich. Einzelheiten über die entsprechende Anwendung der Regelung auch auf Kapitalgesellschaften sind derzeit noch nicht bekannt.
  • Verhinderung von gestuften Erwerbsmodellen durch Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen.

Zu beachten ist auch, dass diese Steuerfolgen bei allen Gesellschaften mit Grundbesitz eintreten, unabhängig davon, ob die Grundstücke einem Produktions- oder Handelsbetrieb dienen oder reine Vermietungsobjekte sind.

Der genaue Zeitplan für das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht bekannt. Im nächsten Schritt werden das Bundes- und die Länderfinanzministerien entsprechende Gesetzestexte formulieren. Der bislang als „Jahressteuergesetz 2018“ bezeichnete Gesetzesentwurf enthält die angesprochenen geplanten Maßnahmen noch nicht.